تمويل العقارات تحت الإنشاء في الإمارات 2026.. الشروط والدفعة الأولى والمخاطر
عاد تمويل العقارات تحت الإنشاء أو «على المخطط» إلى صدارة الاهتمام في الإمارات، مع توسع المشروعات السكنية وزيادة بحث المشترين عن حلول تمويلية تساعدهم على سداد الأقساط المتبقية. ويقصد بالعقار على المخطط الوحدة التي يشتريها العميل قبل اكتمال البناء، اعتمادا على المخططات والجدول الزمني وعقد البيع المبرم مع المطور.
تمويل العقارات تحت الإنشاء في الإمارات
ويختلف تمويل هذه الوحدات عن الرهن العقاري الخاص بالعقارات الجاهزة. ففي العقار المكتمل يستطيع البنك تقييم الوحدة وتحويل مبلغ التمويل عند نقل الملكية، بينما تتطلب المشروعات تحت الإنشاء متابعة مراحل التنفيذ، والتحقق من اعتماد المشروع والمطور، وربط صرف الدفعات بنسبة الإنجاز أو موعد التسليم.
ولا تمول جميع البنوك كل المشروعات المطروحة؛ إذ تحتفظ الجهات التمويلية بقوائم للمطورين والمشروعات المعتمدة لديها. لذلك يجب على المشتري التأكد من قبول البنك للمشروع قبل توقيع حجز ملزم أو دفع مبلغ يصعب استرداده. وقد يطلب البنك عقد البيع، وشهادة تسجيل الوحدة، وبيانات حساب الضمان، ومستندات الدخل والالتزامات الائتمانية.
وتخضع نسبة التمويل إلى تقييم البنك ووضع المشتري، سواء كان مواطنا أو مقيما أو مستثمرا غير مقيم، إضافة إلى قيمة العقار والغرض من الشراء. وفي كثير من الحالات يتحمل العميل جزءا من السعر من موارده الشخصية قبل بدء البنك في صرف التمويل، وقد تتراوح هذه النسبة بصورة كبيرة بين مشروع وآخر.
كما تفحص البنوك نسبة الالتزامات الشهرية إلى الدخل، والتاريخ الائتماني، واستقرار الوظيفة، ومدة الخدمة، وقدرة العميل على تحمل القسط بعد انتهاء أي فترة فائدة أو ربح ثابت. ولا ينبغي الاعتماد على القسط الترويجي وحده؛ إذ قد يتحول التمويل لاحقا إلى سعر متغير مرتبط بمؤشر «إيبور» وهامش البنك.
وتلعب حسابات الضمان العقاري دورا أساسيا في حماية أموال المشترين، إذ تودع المبالغ المخصصة للمشروع في حساب معتمد وتستخدم وفقا للقواعد المنظمة ومراحل الإنجاز. ومع ذلك، لا يلغي حساب الضمان جميع المخاطر، ومنها تأخر التسليم أو تغير ظروف المشتري المالية أو اختلاف التقييم النهائي للوحدة.
دليل التمويل العقاري على المخطط
وقبل الشراء، ينبغي مقارنة السعر بالعقارات الجاهزة، وفحص سجل المطور، ومراجعة شروط التأخير والإلغاء وإعادة البيع، وحساب رسوم التسجيل والتقييم والتأمين والتمويل المبكر. كما يفضل الحصول على موافقة تمويلية مبدئية وإضافة شرط يحمي الحجز إذا رفض البنك التمويل.
وتظل الشروط والنسب متغيرة بين البنوك، لذلك لا تعد الأرقام الإعلانية موافقة نهائية أو نصيحة استثمارية، ويجب مراجعة البنك ودائرة الأراضي والجهة التنظيمية المختصة قبل الالتزام.
