انقطاع الكهرباء أو التكييف في شقة مستأجرة بدبي.. من يتحمل الإصلاح والتعويض؟

يواجه بعض المستأجرين في دبي مشكلة انقطاع الكهرباء أو تعطل التكييف داخل الشقق السكنية، خاصة عندما تتكرر الأعطال دون استجابة سريعة من المالك أو شركة إدارة العقار. وتزداد أهمية معرفة الحقوق القانونية عندما تؤثر المشكلة في إمكانية الإقامة داخل الشقة بصورة طبيعية، أو تتسبب في خسائر مادية.

ويحدد قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي مسؤوليات كل طرف بشأن صيانة العقار وإصلاح الأعطال. لكن تحديد المسؤول عن دفع التكلفة يتوقف على طبيعة المشكلة، وبنود عقد الإيجار، وما إذا كان العطل ناتجًا عن خلل في العقار أو عن سوء استخدام من المستأجر.

مسؤولية المالك عن إصلاح الكهرباء والتكييف في دبي

تنص المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي على مسؤولية المالك عن أعمال صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في انتفاع المستأجر به، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

وبناءً على هذه القاعدة، يتحمل المالك عادةً إصلاح الأعطال الأساسية التي تمنع استخدام الشقة بصورة طبيعية، مثل وجود خلل في التمديدات الكهربائية داخل الوحدة، أو تعطل نظام التكييف بسبب مشكلة فنية لا يتحمل المستأجر مسؤوليتها.

وتنطبق القاعدة كذلك على الأضرار الناتجة عن أسباب لا تعود إلى خطأ المستأجر، وفقًا للمادة 17 من القانون نفسه.

لكن هناك فرقًا بين العطل الذي يصيب الشقة نفسها والانقطاع الناتج عن مشكلة عامة في شبكة الكهرباء أو المياه. فإذا كان الانقطاع يشمل المنطقة أو المبنى بالكامل، فقد يتطلب الأمر التواصل مع هيئة كهرباء ومياه دبي أو إدارة المبنى لتحديد مصدر المشكلة والجهة المسؤولة عن معالجتها.

أما إذا كان الخلل داخل الشقة أو في نظام التكييف الخاص بها، فينبغي إبلاغ المالك أو الجهة المسؤولة عن إدارة العقار، مع طلب فحص فني يحدد سبب العطل.

متى يتحمل المستأجر تكلفة الإصلاح؟

لا تعني مسؤولية المالك عن الصيانة أن المستأجر معفى من جميع تكاليف الإصلاح. فالمادة 19 من قانون الإيجارات في دبي تلزم المستأجر بالمحافظة على العقار، مع مراعاة أعمال الصيانة التي اتفق الطرفان على أن يتولاها المستأجر أو جرى العرف على إسنادها إليه.

لذلك، قد يتحمل المستأجر تكلفة إصلاح التلف الناتج عن سوء الاستخدام أو الإهمال، مثل إتلاف أحد مكونات التكييف بسبب استخدام غير سليم، أو التسبب في تلف تجهيزات كهربائية داخل الشقة.

كما ينبغي مراجعة عقد الإيجار لمعرفة ما إذا كان يتضمن شروطًا محددة بشأن الصيانة البسيطة أو الأعطال الطارئة أو تكاليف التكييف.

وتوضح دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن الصيانة الضرورية التي تؤثر في قدرة المستأجر على الانتفاع بالعقار تقع، من حيث الأصل، على عاتق المالك، بينما قد يتحمل المستأجر أعمال الصيانة غير الأساسية، وفقًا للاتفاق المبرم بين الطرفين.

ومن المهم عدم إجراء إصلاحات كبيرة أو تغيير تجهيزات العقار دون الرجوع إلى المالك والحصول على الموافقات المطلوبة، حتى لا ينشأ خلاف بشأن قيمة الإصلاح أو المسؤولية عن التلف.

هل يحق للمستأجر المطالبة بتعويض عن انقطاع الكهرباء أو التكييف؟

يستطيع المستأجر المطالبة بالتعويض إذا توافرت أسباب قانونية تثبت استحقاقه، لكن التعويض ليس مبلغًا تلقائيًا يحصل عليه بمجرد حدوث انقطاع أو عطل.

وتوضح الملاحظات التفسيرية الرسمية الصادرة في دبي بشأن المادة 34 من قانون الإيجارات أن منع الخدمات الأساسية أو التدخل الذي يحرم المستأجر من الانتفاع بالعقار قد يتيح له اللجوء إلى الجهات المختصة، مع إمكانية المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي تثبتها المستندات الرسمية.

وتشمل هذه الحماية حالات تدخل المالك بصورة مباشرة أو غير مباشرة لمنع الانتفاع بالعقار، ومنها قطع الخدمات الأساسية أو تعطيل استخدامها. أما العطل الفني غير المتعمد، فيحتاج إلى تقييم ظروفه وأسبابه والالتزامات الواردة في العقد، ولا يعني وحده ثبوت مسؤولية المالك عن كل ضرر.

ولتعزيز موقفه، يُنصح المستأجر بالاحتفاظ بصور أو مقاطع فيديو توضح المشكلة، وتسجيل تواريخ الانقطاع ومدته، وحفظ رسائل التواصل مع المالك وإدارة المبنى، إلى جانب تقارير الفنيين والفواتير التي تثبت أي مصروفات إضافية أو خسائر مادية.

وإذا كانت المشكلة ناتجة عن تدخل متعمد من المالك أو منع الخدمات، يمكن للمستأجر التواصل مع الشرطة المختصة لتوثيق الواقعة، ثم اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للمطالبة بحقوقه والتعويض عن الأضرار المثبتة.

خطوات تقديم شكوى رسمية في دبي

إذا تكرر انقطاع الكهرباء أو التكييف ولم يستجب المالك لطلبات الإصلاح، يمكن للمستأجر اتباع الخطوات التالية:

إبلاغ المالك كتابيًا: إرسال رسالة واضحة تتضمن طبيعة العطل وتاريخ حدوثه، مع الاحتفاظ بما يثبت وصول البلاغ.
التواصل مع إدارة المبنى: طلب فحص فني لتحديد ما إذا كان الخلل داخل الشقة أو في المرافق المشتركة.
توثيق المشكلة: الاحتفاظ بالتقارير الفنية والصور والفواتير والمراسلات، وتسجيل مدة الانقطاع وتأثيره في الانتفاع بالشقة.
اللجوء إلى الجهات المختصة: يمكن مراجعة دائرة الأراضي والأملاك في دبي لمعرفة الإجراء المناسب، أو التوجه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية إذا تعذر حل الخلاف وديًا.
تقديم طلب التعويض عند وجود أساس قانوني: ينبغي إرفاق الأدلة التي توضح الضرر وعلاقته بالمشكلة، مع تحديد المطالبات بصورة واضحة.

ولا يُنصح المستأجر بخصم قيمة الإصلاح من الإيجار أو التوقف عن السداد من تلقاء نفسه، لأن ذلك قد يؤدي إلى نزاع مستقل بشأن الالتزام بدفع الأجرة. والأفضل اتباع الإجراءات القانونية المعتمدة قبل اتخاذ أي خطوة تؤثر في عقد الإيجار.